🏠 หัวข้อบทความ: สิ่งที่เจ้าของและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องรู้: กฎหมายที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา

บทนำ: ทำไมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ถึงสำคัญ?

ในยุคที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นเรื่องใกล้ตัวมากขึ้น ผู้คนจำนวนมากเลือกลงทุนหรืออยู่อาศัยในบ้าน คอนโด หรือที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนที่เข้าใจกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างถ่องแท้ การละเลยในส่วนนี้อาจนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมาย การถูกหลอก หรือข้อพิพาทที่ยืดเยื้อ

บทความนี้จะพาคุณเจาะลึกเรื่อง “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์” ที่คุณควรรู้ก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมใด ๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย เช่า หรือโอนกรรมสิทธิ์

---

1. ความหมายของอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายไทย

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ เช่น:

• ที่ดิน
• บ้านพักอาศัย
• อาคารพาณิชย์
• คอนโดมิเนียม
• อาคารอื่น ๆ ที่ยึดติดกับพื้นดิน

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพย์ที่มีข้อกำหนดเฉพาะในการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน

---

2. ขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

🧾 ขั้นตอนหลัก:

1. การตรวจสอบโฉนด
   ตรวจสอบว่ามีชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ขายหรือไม่ มีภาระผูกพัน (เช่น จำนอง) หรือไม่
2. การทำสัญญาจะซื้อจะขาย
   กำหนดรายละเอียดทรัพย์ เงื่อนไขการชำระเงิน และระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์
3. การโอนกรรมสิทธิ์
   ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมผู้ซื้อและผู้ขาย จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
4. การเสียภาษี
   เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

---

3. สัญญาจะซื้อจะขาย: สิ่งที่ไม่ควรมองข้าม

สิ่งที่ควรมีในสัญญา:

• รายละเอียดผู้ซื้อ/ผู้ขาย
• รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์
• ราคาซื้อขาย เงื่อนไขการชำระเงิน
• เงื่อนไขกรณีผิดสัญญา เช่น การยึดเงินมัดจำ
• กำหนดวันที่โอนกรรมสิทธิ์
• ความรับผิดชอบในการจ่ายภาษีและค่าใช้จ่าย

ข้อควรระวัง:

• ห้ามลงนามโดยไม่อ่านหรือเข้าใจเงื่อนไข
• ไม่ควรใช้สัญญาสำเร็จรูปที่ไม่ได้ตรวจสอบโดยผู้มีความรู้ทางกฎหมาย

---

4. สิทธิของผู้ซื้อและผู้ขาย

📌 สิทธิของผู้ซื้อ:

• ได้รับทรัพย์ตามที่ตกลงไว้
• ขอคืนเงินหากผู้ขายปกปิดข้อเท็จจริงสำคัญ
• โอนกรรมสิทธิ์ในเวลาที่กำหนด

📌 สิทธิของผู้ขาย:

• ได้รับเงินตามเงื่อนไข
• เรียกค่าเสียหายหากผู้ซื้อผิดนัด
• ปกป้องทรัพย์จากการครอบครองโดยมิชอบ

---

5. คอนโดมิเนียม: กฎหมายเฉพาะที่ต้องรู้

📘 พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522

ประเด็นสำคัญ:

• ต้องมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เป็น “หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด”
• มีสิทธิในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ
• ต้องร่วมจ่ายค่าส่วนกลางตามมติของนิติบุคคล

---

6. ที่ดิน: ตรวจสอบและโอนกรรมสิทธิ์อย่างไรให้ปลอดภัย

📍 ประเภทของเอกสารสิทธิในที่ดิน:

• โฉนด (น.ส.4): มีกรรมสิทธิ์เต็ม
• น.ส.3/น.ส.3ก: มีสิทธิครอบครอง ยังไม่ใช่โฉนด
• ส.ป.ก.: ห้ามซื้อขายโดยทั่วไป เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

✅ ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์:

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
2. ทำสัญญาซื้อขาย
3. นัดโอนที่สำนักงานที่ดิน
4. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี

---

7. การเช่าอสังหาริมทรัพย์: สิ่งที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรรู้

🏢 กฎหมายเกี่ยวกับการเช่า:

• ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537-571
• การเช่าที่ดิน/อาคาร เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

📌 ข้อควรมีในสัญญาเช่า:

• ระยะเวลาเช่า
• ค่าเช่า และการปรับขึ้น
• เงินประกัน
• สิทธิในการต่อสัญญา
• การบอกเลิกสัญญา

---

8. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

💰 รายการภาษีที่ควรทราบ:

รายการ	ผู้รับผิดชอบ	อัตราโดยประมาณ
ค่าธรรมเนียมโอน	ผู้ซื้อ/ตกลงกัน	2% ของราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ผู้ขาย	3.3% ของราคาประเมิน
อากรแสตมป์	ผู้ขาย	0.5% (ถ้าไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ภาษีเงินได้	ผู้ขาย	คำนวณแบบขั้นบันได

---

9. ข้อพิพาทที่พบบ่อยในอสังหาริมทรัพย์

• ผู้ขายไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์
• ซื้อขายโดยไม่มีการตรวจสอบโฉนด
• ปัญหาการรุกล้ำแนวเขต
• ข้อพิพาทเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายไม่เป็นธรรม

🔎 แนวทางป้องกัน:

• ตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วน
• ใช้บริการพยานและผู้จัดทำสัญญาที่มีความรู้
• ขอคำแนะนำทางกฎหมายก่อนลงนามในเอกสารใด ๆ

---

10. ทำไมควรมีผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายร่วมในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าจะมีแบบฟอร์มสัญญาให้ดาวน์โหลดได้ทั่วไป แต่อสังหาริมทรัพย์แต่ละกรณีมีเงื่อนไขเฉพาะ การมีผู้ช่วยที่เข้าใจข้อกฎหมายสามารถช่วยให้ธุรกรรมดำเนินการได้อย่างราบรื่น ลดความเสี่ยง และป้องกันการเสียเปรียบ

---

สรุป: กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องไกลตัว

ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้เช่า อสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่เกี่ยวข้องมีบทบาทสำคัญในการคุ้มครองสิทธิและลดความเสี่ยง หากคุณต้องการทำธุรกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน บ้าน หรือคอนโด อย่าลืมตรวจสอบข้อกฎหมายและขอคำแนะนำจากผู้ที่มีประสบการณ์

---

📞 ติดต่อเพื่อปรึกษากฎหมายอสังหาริมทรัพย์

หากคุณต้องการคำแนะนำด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งเรื่องการซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ สัญญา หรือข้อพิพาทต่าง ๆ

สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่
สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx