การมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของชีวิตใครหลายคน แต่การเดินทางไปสู่การเป็นเจ้าของนั้น เต็มไปด้วยรายละเอียดทางกฎหมายที่ซับซ้อน การทำความเข้าใจ “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์” จึงไม่ใช่เพียงทางเลือก แต่เป็น “ความจำเป็น” เพื่อป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากความไม่รู้ ธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าสูง การดำเนินการใดๆ โดยขาดความรัดกุมอาจนำไปสู่ข้อพิพาท การสูญเสียทรัพย์สิน หรือปัญหาที่แก้ไขได้ยากในอนาคต บทความนี้จะพาท่านไปเจาะลึกแง่มุมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ทุกย่างก้าวในการทำธุรกรรมของท่านเป็นไปอย่างมั่นคง หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ทำความเข้าใจ “กรรมสิทธิ์” (Ownership) หัวใจของอสังหาริมทรัพย์
ในระบบกฎหมายไทย “กรรมสิทธิ์” ถือเป็นสิทธิที่ใหญ่ที่สุดในอสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ท่านมีสิทธิใช้สอย ได้ดอกผล จำหน่าย และขัดขวางมิให้ผู้อื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย การจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่สมบูรณ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น จะต้องมีการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเสมอ การซื้อขายกันเองโดยไม่ไปจดทะเบียนโอน ถือเป็น “โมฆะ” ในทางกฎหมาย และก่อให้เกิดปัญหาการแอบอ้างสิทธิในภายหลังได้ การตรวจสอบสถานะของกรรมสิทธิ์ก่อนทำธุรกรรมจึงเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุด หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท แต่เอกสารสิทธิ์ที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ที่สุดคือ “โฉนดที่ดิน” (น.ส. 4) ซึ่งมีตราครุฑสีแดง เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดิน รับรองว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นเจ้าของที่ดินนั้นอย่างแท้จริง สามารถซื้อขาย โอน หรือจดทะเบียนภาระผูกพันต่างๆ ได้ทันที ส่วนเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น เช่น น.ส. 3 ก. (ครุฑเขียว) หรือ น.ส. 3 (ครุฑดำ) เป็นเพียง “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” แม้จะสามารถซื้อขายโอนกันได้ แต่สถานะทางกฎหมายยังไม่เทียบเท่าโฉนด และอาจมีความเสี่ยงในเรื่องแนวเขตหรือการทับซ้อน ส่วนเอกสารอย่าง ภ.บ.ท. 5 หรือ ส.ป.ก. 4-01 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่แสดงกรรมสิทธิ์ แต่เป็นเพียงหลักฐานการเสียภาษีหรือการอนุญาตให้เข้าทำประโยชน์เท่านั้น ไม่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมายทั่วไป หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
กระบวนการตรวจสอบทรัพย์สิน (Due Diligence) ก่อนตัดสินใจ
“กันไว้ดีกว่าแก้” คือหลักการที่ต้องใช้เสมอในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ กระบวนการตรวจสอบทรัพย์สิน หรือ Due Diligence เป็นขั้นตอนที่ห้ามละเลยเด็ดขาด ก่อนที่ท่านจะตกลงวางเงินมัดจำหรือลงนามในสัญญาใดๆ ท่านควรดำเนินการตรวจสอบข้อมูลสำคัญหลายด้าน เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินที่ท่านกำลังจะซื้อนั้น “ตรงปก” และไม่มีปัญหาซ่อนเร้น การตรวจสอบนี้รวมถึงการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน การตรวจสอบแนวเขตที่ดินจริง การตรวจสอบข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมายผังเมือง และการตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ ที่อาจติดมากับที่ดิน หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
การตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน (Land Department Check) เป็นสิ่งแรกที่ต้องทำ ท่านสามารถขอคัดสำเนาโฉนดที่ดินฉบับหลวงเพื่อตรวจสอบ “สารบัญจดทะเบียน” ด้านหลังโฉนด ซึ่งจะระบุประวัติทั้งหมดของที่ดินแปลงนั้น เช่น มีการจดทะเบียนจำนอง (ติดจำนองธนาคาร) หรือไม่ มีการจดทะเบียนภาระจำยอม (เช่น ยอมให้ที่ดินแปลงอื่นใช้ทางผ่าน) หรือไม่ มีการจดสิทธิอาศัย หรือสิทธิเก็บกินใดๆ หรือไม่ หรือที่ดินอยู่ระหว่างการอายัดหรือดำเนินคดีหรือไม่ ข้อมูลเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งยวด เพราะสิทธิบางอย่างจะยังคงผูกพันที่ดินนั้นต่อไปแม้จะเปลี่ยนเจ้าของแล้วก็ตาม หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
นอกจากการตรวจสอบเอกสารแล้ว การตรวจสอบ “กายภาพ” ของที่ดินก็สำคัญไม่แพ้กัน ท่านควรตรวจสอบว่าแนวเขตที่ดินตรงกับหมุดหลักเขตที่มีอยู่หรือไม่ มีการรุกล้ำจากที่ดินข้างเคียง หรือที่ดินของเราไปรุกล้ำที่ดินผู้อื่นหรือไม่ สภาพแวดล้อมโดยรอบเป็นอย่างไร และที่สำคัญคือ “ทางเข้าออก” ที่ดินแปลงนั้นมีทางเข้าออกติดถนนสาธารณะหรือไม่ หากไม่มี ที่ดินนั้นอาจกลายเป็น “ที่ดินตาบอด” ซึ่งการเข้าออกจะต้องผ่านที่ดินของผู้อื่น และจำเป็นต้องมีการจดทะเบียน “ภาระจำยอม” เรื่องทางเข้าออกให้เรียบร้อย ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายหรือข้อตกลงที่ต้องพิจารณา หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
อีกประเด็นที่คนมักลืมคือการตรวจสอบ “กฎหมายผังเมือง” และ “กฎหมายควบคุมอาคาร” ที่ดินที่ท่านสนใจอาจอยู่ในโซนสีที่แตกต่างกัน (เช่น สีเหลือง-ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย, สีแดง-พาณิชยกรรม) ซึ่งมีข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารที่แตกต่างกัน เช่น ห้ามสร้างโรงงาน ห้ามสร้างอาคารสูง หรือมีข้อกำหนดเรื่องระยะร่นจากถนนหรือแนวเขตที่ดิน การตรวจสอบเรื่องนี้กับสำนักงานเขตหรือเทศบาลในพื้นที่ จะช่วยให้ท่านมั่นใจได้ว่าสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินหรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้างได้ตามแผนที่วางไว้ หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
สัญญาจะซื้อจะขาย (Contract to Buy and Sell) เอกสารสำคัญที่ต้องรัดกุม
เมื่อตรวจสอบทรัพย์สินจนเป็นที่พอใจแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” สัญญานี้เป็นสัญญาที่ผู้จะขาย “ตกลงว่าจะ” โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อ และผู้จะซื้อ “ตกลงว่าจะ” ชำระราคา โดยมีข้อตกลงว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต (ณ วันที่กำหนดที่สำนักงานที่ดิน) สัญญานี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการผูกมัดทั้งสองฝ่าย และเป็นหลักฐานสำคัญหากเกิดการผิดสัญญาขึ้นในภายหลัง การลงนามในสัญญานี้มักจะมาพร้อมกับการวาง “เงินมัดจำ” (Earnest Money) หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
เนื้อหาในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีความชัดเจนและครบถ้วนสมบูรณ์ โดยควรระบุรายละเอียดดังต่อไปนี้เป็นอย่างน้อย:
- รายละเอียดคู่สัญญา: ชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ และเลขบัตรประชาชนของทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขาย
- รายละเอียดทรัพย์สิน: ระบุเลขที่โฉนด ตำแหน่งที่ดิน เนื้อที่ และรายละเอียดสิ่งปลูกสร้างให้ชัดเจน
- ราคาซื้อขาย: ระบุราคาสุทธิเป็นตัวเลขและตัวอักษร
- การชำระเงิน: ระบุจำนวนเงินมัดจำ และกำหนดการชำระเงินส่วนที่เหลือ (เช่น ชำระทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์)
- กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์: ระบุวันที่แน่นอนที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
- ภาระค่าใช้จ่าย: ตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ (ตามปกติมักจะแบ่งกัน)
- ข้อตกลงเรื่องการผิดสัญญา: ระบุให้ชัดเจนว่าหากผู้จะซื้อผิดนัด (เช่น ไม่มาชำระเงินในวันโอน) ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินมัดจำ และหากผู้จะขายผิดนัด (เช่น ไม่ยอมโอน) ผู้จะซื้อมีสิทธิเรียกร้องให้ปฏิบัติตามสัญญาพร้อมค่าเสียหาย หรือเรียกเงินมัดจำคืนพร้อมเบี้ยปรับ หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ความแตกต่างระหว่าง “เงินมัดจำ” และ “เงินดาวน์” (หรือการชำระราคาบางส่วน) มีนัยสำคัญทางกฎหมาย หากเป็น “มัดจำ” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากฝ่ายผู้จะซื้อผิดสัญญา ฝ่ายผู้จะขายมีสิทธิ “ริบมัดจำ” นั้นได้ แต่หากเป็น “การชำระราคาล่วงหน้าบางส่วน” หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ผู้จะขายไม่มีสิทธิริบเงินส่วนนี้โดยอัตโนมัติ ทำได้เพียงเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงเท่านั้น ดังนั้น การระบุสถานะของเงินก้อนแรกที่จ่ายไปในสัญญาให้ชัดเจนจึงมีความสำคัญต่อสิทธิของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
สิทธิอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์: ภาระจำยอม สิทธิอาศัย และสิทธิเหนือพื้นดิน
นอกจากกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมีสิทธิอื่นๆ ที่อาจผูกพันอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งท่านควรทำความเข้าใจ เพราะอาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ในที่ดินของท่าน
- ภาระจำยอม (Servitude): เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งที่ทำให้เจ้าของ “ภารยทรัพย์” (ที่ดินที่รับภาระ) ต้องยอมรับภาระบางอย่างเพื่อประโยชน์ของ “สามยทรัพย์” (ที่ดินที่ได้ประโยชน์) ตัวอย่างที่พบบ่อยที่สุดคือ “ภาระจำยอมเรื่องทางเดิน” ซึ่งเจ้าของที่ดินตาบอด (สามยทรัพย์) มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลงอื่น (ภารยทรัพย์) เพื่อออกสู่ทางสาธารณะ ภาระจำยอมนี้จะติดอยู่กับตัวที่ดิน ไม่ว่าเจ้าของจะเปลี่ยนไปกี่คนก็ตาม หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
- สิทธิอาศัย (Habitation): คือสิทธิที่บุคคลใดบุคคลหนึ่งจะอาศัยอยู่ในโรงเรือนของผู้อื่น สิทธินี้เป็น “สิทธิเฉพาะตัว” ของผู้ได้รับสิทธิเท่านั้น ไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ และไม่ตกทอดไปยังทายาท เมื่อผู้มีสิทธิอาศัยถึงแก่ความตาย สิทธินี้ก็ย่อมระงับไป การจดทะเบียนสิทธิอาศัยมักใช้ในกรณีที่บิดามารดาโอนบ้านให้บุตร แต่ยังคงต้องการอาศัยอยู่ในบ้านนั้นต่อไปจนกว่าจะเสียชีวิต หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
- สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies): คือสิทธิในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนที่ดินของผู้อื่น สิทธินี้ทำให้เจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเป็นคนละคนกันได้ สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนให้กันได้และตกทอดเป็นมรดกได้ (ซึ่งแตกต่างจากสิทธิอาศัย) มักใช้ในกรณีการเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยผู้เช่าต้องการเป็นเจ้าของตัวอาคารนั้นเอง หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
วันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน: ขั้นตอนและค่าใช้จ่าย
ในวันที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) จะต้องไปพบกันที่สำนักงานที่ดินเขตที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ เพื่อทำ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ขั้นตอนนี้คือขั้นตอนที่กรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนมืออย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินส่วนที่เหลือไปชำระ และทั้งสองฝ่ายจะต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ค่าใช้จ่ายหลักๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ (ซึ่งควรตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ) ประกอบด้วย:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: โดยทั่วไปคิดอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): ฝ่ายผู้ขายเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีส่วนนี้ โดยคำนวณจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT): คิดอัตราร้อยละ 3.3 (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) จะต้องเสียภาษีนี้หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นมาน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี
- อากรแสตมป์ (Stamp Duty): คิดอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน โดยหากผู้ขายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) แล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ การคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีความซับซ้อน การเตรียมการและทำความเข้าใจภาระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าจะช่วยให้กระบวนการในวันโอนเป็นไปอย่างราบรื่น หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์: สิ่งที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องรู้
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกหนึ่งธุรกรรมที่พบบ่อยและมีกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้องอย่างมาก โดยเฉพาะการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งปัจจุบันมี “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561” ซึ่งให้ความคุ้มครองผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดามากขึ้น ผู้ให้เช่าที่ประกอบธุรกิจให้เช่า (เช่น มี 5 ห้อง/ยูนิตขึ้นไป) ไม่สามารถกำหนดข้อสัญญาที่เอาเปรียบผู้เช่าได้ หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ประเด็นสำคัญในกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ได้แก่:
- เงินประกัน (Security Deposit): ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเงินประกันได้ไม่เกิน 1 เดือนของอัตราค่าเช่า และค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน
- การยึดเงินประกัน: ผู้ให้เช่าจะคืนเงินประกันให้ผู้เช่าทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด เว้นแต่ผู้ให้เช่าประสงค์จะตรวจสอบความเสียหาย (ซึ่งผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความเสียหายตามการใช้งานปกติ)
- อัตราค่าน้ำค่าไฟ: ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟในอัตราที่สูงเกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บได้
- การบอกเลิกสัญญา: ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ โดยต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรไม่น้อยกว่า 30 วัน ส่วนผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาได้ก็ต่อเมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าหรือทำผิดสัญญาในข้อสำคัญ หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
สำหรับการเช่าระยะยาว (Long-Term Lease) เช่น การเช่าที่ดินเพื่อสร้างโรงงานหรืออาคารพาณิชย์ หากเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้น การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น การเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถจดทะเบียนได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 30 ปีแล้ว สามารถตกลงต่อสัญญาใหม่ได้อีกไม่เกิน 30 ปี หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ประเด็นสำหรับชาวต่างชาติกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย
กฎหมายที่ดินของไทยมีหลักการสำคัญคือ “การจำกัดสิทธิของคนต่างด้าวในการถือครองที่ดิน” โดยหลักแล้ว คนต่างด้าว (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต่างด้าว) ไม่สามารถมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยได้ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามกฎหมาย (เช่น การได้รับมรดก หรือการนำเงินมาลงทุนตามเกณฑ์ที่กำหนด ซึ่งมีขั้นตอนที่ยุ่งยากและมีข้อจำกัดสูง) อย่างไรก็ตาม มีช่องทางที่คนต่างด้าวสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ช่องทางที่ได้รับความนิยมที่สุดสำหรับคนต่างด้าวคือ “การซื้อคอนโดมิเนียม” หรือ “อาคารชุด” (Condominium) ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ สัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าวทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ จะต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น (เรียกว่า 49% Foreign Quota) และคนต่างด้าวจะต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุดนั้น (เช่น เอกสาร ภ.อ.ท. 3 หรือ FET Form) หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับคนต่างด้าวที่ต้องการใช้ประโยชน์ในที่ดินคือ “การเช่าระยะยาว” (Long-Term Lease) ดังที่กล่าวไปแล้ว คนต่างด้าวสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินหรือบ้านได้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยสามารถจดทะเบียนสิทธิการเช่าได้สูงสุด 30 ปี และสามารถตกลงในสัญญาเพื่อต่ออายุได้อีก 30 ปี (รวมเป็น 60 ปี) การจดทะเบียนสิทธิการเช่านี้จะทำให้สิทธิการเช่าผูกพันกับตัวทรัพย์สิน แม้เจ้าของที่ดินจะขายที่ดินนั้นให้ผู้อื่นในภายหลัง สิทธิการเช่าของผู้เช่าต่างด้าวก็ยังคงอยู่จนกว่าจะครบกำหนดสัญญา หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
การใช้ “บริษัทไทย” ในการถือครองที่ดินเป็นอีกวิธีหนึ่งที่พบบ้าง แต่มีความซับซ้อนทางกฎหมายสูง บริษัทที่จะถือว่าเป็น “บริษัทไทย” และสามารถซื้อที่ดินได้ จะต้องมีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่าร้อยละ 51 ของทุนจดทะเบียน การจัดตั้งบริษัทในลักษณะนี้โดยมีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย (Nominee Structure) อาจนำไปสู่การตรวจสอบและปัญหาทางกฎหมายที่ร้ายแรงได้ในอนาคต การดำเนินการในลักษณะนี้จึงต้องมีการวางแผนและดำเนินการให้สอดคล้องกับกฎหมายธุรกิจอย่างเคร่งครัด หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ภาระหน้าที่ใหม่ของเจ้าของ
นอกเหนือจากภาษีในวันโอนแล้ว ปัจจุบันผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังมีหน้าที่ต้องชำระ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” (Land and Building Tax) ซึ่งเป็นภาษีที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เช่น เทศบาล หรือ อบต.) เป็นรายปี ภาษีนี้จะคำนวณจาก “มูลค่าประเมิน” ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปตามประเภทการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินนั้นๆ หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ประเภทการใช้ประโยชน์หลักๆ ที่มีผลต่ออัตราภาษี ได้แก่:
- เกษตรกรรม: มีอัตราภาษีที่ต่ำที่สุด
- ที่อยู่อาศัย: แบ่งเป็นบ้านหลังหลัก (ซึ่งมักได้รับยกเว้นในมูลค่าประเมินระดับหนึ่งหากมีชื่อในทะเบียนบ้าน) และบ้านหลังอื่นๆ (ซึ่งไม่ได้รับยกเว้น)
- พาณิชยกรรม/อื่นๆ: เช่น ใช้ทำร้านค้า ออฟฟิศ ให้เช่า ซึ่งมีอัตราภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัย
- ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: ที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ จะมีอัตราภาษีสูงที่สุด และอัตราจะเพิ่มขึ้นทุก 3 ปี เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน เจ้าของทรัพย์สินมีหน้าที่ตรวจสอบการประเมินและชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในแต่ละปี หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
อสังหาริมทรัพย์ในฐานะมรดก: การวางแผนและการส่งต่อ
อสังหาริมทรัพย์มักเป็นทรัพย์สินหลักที่ถูกส่งต่อเป็นมรดกไปยังทายาท การวางแผนเรื่องมรดกจึงมีความเชื่อมโยงกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ การส่งต่อสามารถทำได้สองวิธีหลักคือ 1) การโอนให้ในขณะที่เจ้าของยังมีชีวิตอยู่ (เช่น การให้โดยเสน่หา) หรือ 2) การส่งต่อเมื่อเจ้าของถึงแก่ความตาย (การรับมรดก) ซึ่งการโอนในขณะมีชีวิตอาจมีค่าใช้จ่ายเรื่องค่าธรรมเนียมและภาษีที่แตกต่างจากการรับมรดก หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
หากเจ้าของทรัพย์สินเสียชีวิตโดยไม่ได้ทำ “พินัยกรรม” (Will) ทรัพย์สินนั้นจะตกทอดแก่ “ทายาทโดยธรรม” ตามลำดับขั้นที่กฎหมายกำหนด (เช่น ผู้สืบสันดาน, บิดามารดา, พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน ฯลฯ) ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อขัดแย้งในการแบ่งปันทรัพย์สิน หรือการที่ทรัพย์สินต้องตกเป็น “กรรมสิทธิ์รวม” ของทายาทหลายคน ซึ่งก่อให้เกิดความยุ่งยากในการบริหารจัดการหรือขายต่อในอนาคต หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
การทำ “พินัยกรรม” ที่ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด จึงเป็นเครื่องมือสำคัญในการจัดการทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ของท่าน เจ้าของมรดกสามารถระบุเจตนาได้อย่างชัดเจนว่าต้องการยกบ้านหรือที่ดินแปลงใดให้แก่ทายาทคนใด หรือกำหนดเงื่อนไขในการรับมรดกได้ ซึ่งจะช่วยลดข้อพิพาทระหว่างทายาทและทำให้การโอนกรรมสิทธิ์มรดกเป็นไปอย่างราบรื่น นอกจากนี้ การรับมรดกอสังหาริมทรัพย์อาจเกี่ยวข้องกับ “ภาษีการรับมรดก” (Inheritance Tax) หากทายาทได้รับมรดกสุทธิ (รวมทุกประเภท) เกินกว่า 100 ล้านบาท หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
ข้อพิพาทที่พบบ่อยและแนวทางป้องกัน
ความซับซ้อนของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์มักนำไปสู่ข้อพิพาทหลายรูปแบบ การทราบถึงปัญหาที่พบบ่อยจะช่วยให้ท่านหาทางป้องกันได้
- การผิดสัญญาจะซื้อจะขาย: เช่น ผู้ขายไม่ยอมโอนเมื่อที่ดินราคาสูงขึ้น หรือผู้ซื้อไม่สามารถกู้เงินธนาคารได้ทันตามกำหนด การมีสัญญาที่รัดกุมและระบุเบี้ยปรับหรือการริบมัดจำที่ชัดเจน จะเป็นเครื่องมือในการเจรจาหรือดำเนินการทางกฎหมาย
- การรุกล้ำแนวเขต (Encroachment): ปัญหาที่ดินข้างเคียงสร้างรั้วหรือสิ่งปลูกสร้างล้ำเข้ามาในเขตที่ดินของเรา หรือในทางกลับกัน การทำ “การรังวัดสอบเขต” ที่ดินโดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินก่อนการซื้อหรือการก่อสร้าง จะช่วยป้องกันปัญหานี้ได้
- ผู้รับเหมาทิ้งงานหรือสร้างไม่ตรงแบบ: ในกรณีซื้อบ้านหรือจ้างสร้างบ้าน สัญญาว่าจ้างก่อสร้างที่มีรายละเอียดชัดเจน (BOQ) และมีการแบ่งงวดเงินที่เหมาะสมตามความคืบหน้าของงาน จะช่วยลดความเสี่ยงนี้ได้
- ปัญหากรรมสิทธิ์รวม (Co-ownership): เมื่ออสังหาริมทรัพย์มีเจ้าของหลายคน (เช่น รับมรดกมาร่วมกัน) การตัดสินใจทำนิติกรรมใดๆ (เช่น การขาย หรือการให้เช่า) ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน ซึ่งมักก่อให้เกิดปัญหาหากมีความเห็นไม่ตรงกัน การแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมหรือการทำข้อตกลงระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมไว้ล่วงหน้าจึงเป็นสิ่งที่ควรพิจารณา หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
บทสรุป: การเดินทางสายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องมีการวางแผน
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับทุกคน และมีความละเอียดอ่อนอย่างยิ่ง การทำธุรกรรมใดๆ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย เช่า หรือรับมรดก ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อทรัพย์สินและสิทธิของท่าน การมีความรู้ความเข้าใจในหลักการกฎหมายเบื้องต้น การตรวจสอบเอกสารอย่างรอบคอบ และการจัดทำสัญญาที่รัดกุม ถือเป็นเกราะป้องกันปัญหาที่ดีที่สุด การดำเนินการในเรื่องสำคัญที่มีมูลค่าสูงเช่นนี้ การมีที่ปรึกษาด้านกฎหมายเพื่อช่วยตรวจสอบและให้คำแนะนำในขั้นตอนต่างๆ จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า เพื่อให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของท่าน “ไม่สะดุด” และนำมาซึ่งความมั่นคงดังที่ท่านตั้งใจไว้ หากมีข้อสงสัยในประเด็นใด สามารถติดต่อทนายวิรัชได้ที่ สายด่วน โทร 0812585681 หรือ add line @732hjgrx
